Quelles sociétés sont touchées par les impôts sur les revenus locatifs et quelles sont les méthodes pour les calculer ?

Question pertinente. C'est vrai que la fiscalité des revenus locatifs en société, c'est un vrai labyrinthe. Pour faire simple, toutes les sociétés ne sont pas logées à la même enseigne, non. Déjà, faut distinguer IS et IR, comme tu dis. Une SCI à l'IR, c'est la transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers sur sa propre déclaration d'impôt, comme s'il possédait le bien en direct. Par contre, à l'IS, c'est la société qui est imposée sur ses bénéfices, y compris les revenus locatifs, au taux normal de l'IS (25% en principe, mais y a un taux réduit à 15% sous certaines conditions pour les PME, jusqu'à 42 500€ de bénéfice annuel depuis 2023, ce qui peut être intéressant si les revenus locatifs ne sont pas énormes). Ensuite, le type de location joue aussi énormément. La location nue est imposée dans la catégorie des revenus fonciers, avec le choix entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%, intéressant si les charges sont faibles) et le régime réel (déduction de toutes les charges, obligatoire si les revenus dépassent 15 000€ par an, ou sur option si c'est plus avantageux). La location meublée, elle, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec aussi un régime micro-BIC (abattement de 50% ou 71% selon le type de meublé) et un régime réel simplifié ou normal (déduction des charges, amortissement du bien, etc.). Là encore, c'est une autre paire de manches. En gros, pour une SCI à l'IS qui fait de la location nue, on déclare les loyers perçus, on déduit les charges (frais de gestion, assurances, travaux, intérêts d'emprunt…), et on applique le taux d'IS sur le bénéfice net. Si la SCI a réalisé un déficit foncier les années précédentes (par exemple à cause de gros travaux), ce déficit peut être imputé sur les bénéfices futurs pendant 10 ans (plafond de 10 700€ par an en location nue pour le déficit imputable sur le revenu global, le reste étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). Après, y a des subtilités. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), par exemple, est une taxe locale basée sur la valeur locative des biens immobiliers. Son montant varie selon les communes, et elle est due même en l'absence de revenus locatifs. Faut aussi penser à la TVA si la SCI propose des prestations de services annexes (par exemple, fourniture de linge de maison en location meublée). Bref, c'est vraiment du cas par cas. Le mieux, c'est de se faire accompagner par un expert-comptable, surtout si les montages sont un peu complexes.

Bernard, c'est un bon résumé, mais je pense qu'il faut nuancer un point : le taux réduit d'IS à 15%, c'est bien jusqu'à 42 500€ de bénéfice, mais c'est uniquement si le chiffre d'affaires est inférieur à 10 millions d'euros et que le capital est entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. Ce qui n'est pas toujours le cas dans les SCI, surtout celles qui ont été créées il y a longtemps. Faut pas se focaliser uniquement sur le bénéfice, les conditions d'accès au taux réduit sont assez restrictives.

DigitalReflect a raison, bien vu le coup des 75% détenus par des personnes physiques pour le taux réduit, détail qui a son importance ! Pour compléter, je vous partage cette vidéo qui explique les subtilités de l'imposition des revenus fonciers en location nue, notamment les régimes micro-foncier et réel.

https://www.youtube.com/watch?v=dQw4w9WgXcQ[/video]

Merci DigitalReflect et Euler 2.0 pour ces précisions et le partage de la vidéo ! C'est très instructif et ça m'aide à y voir plus clair. 👍

Oui, c'est top que vous ayez soulevé ce point, DigitalReflect et Euler 2.0, j'avais un peu occulté ces détails importants. Ça me motive d'autant plus à bien me pencher sur le sujet !

C'est un point essentiel que vous soulignez, ControleuseZen47. Il est facile de se laisser dépasser par la complexité de ces réglementations, et je suis ravie que cette discussion puisse aider chacun à mieux cerner les enjeux.

Et tu as bien raison, TechnoBijoux, la clarté est primordiale. Je me permets d'ajouter que, même si on parle beaucoup d'IS et d'IR, il ne faut pas oublier l'impact des prélèvements sociaux sur les dividendes versés aux associés d'une SCI à l'IS. Mine de rien, ça peut vite chiffrer et impacter la rentabilité globale de l'investissement. Donc, bien peser le pour et le contre avant de choisir son régime fiscal, et anticiper les charges potentielles.

Tout à fait Bernard, les prélèvements sociaux, on a vite fait de les oublier dans les calculs prévisionnels et après aie aie aie la douche froide !